Outorga Onerosa do Direito de Construir

Sabe-se que para obter êxito na maioria das atividades é necessário ter planejamento. Planejar no sentido de saber o que, como e quando fazer. Nas cidades não é diferente. Tudo que é executado precisa ser planejado.

Para isso existe o Plano Diretor. Ele, juntamente com suas leis e códigos complementares norteia o desenvolvimento urbano. Assim, definem-se usos do solo, zoneamento e características de cada local de acordo com a finalidade atribuída no planejamento.

O Plano Diretor é amparado nacionalmente pelo Estatuto da Cidade, que traz uma série de ferramentas para ordenar o desenvolvimento urbano de forma justa. Sim, justa! O Estatuto se preocupa em distribuir os ônus e bônus, promovendo condições de crescimento a todos os moradores e empresas.
Uma dessas ferramentas é a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

Para entendê-la é necessário primeiro conceituar Coeficiente de Aproveitamento (CA). Ele é um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos. Um terreno de 1.000 m², por exemplo, com um CA máximo igual a 2,5, por ter uma área construída menor ou igual a 2.500 m², somando a área de todos os pavimentos.

Acontece que a Prefeitura pode ter interesse incentivar que prédios mais altos sejam construídos em determinadas regiões, para aproveitar melhor a infraestrutura que já existe ou concentrar a população em locais próximos aos eixos de transporte coletivo.

É aí que entra a Outorga Onerosa, uma permissão dada pelo poder público para a construção de edifícios acima do limite urbanístico estabelecido pelo coeficiente, em troca do pagamento de um valor definido pela legislação municipal.

Temos a seguinte situação, o município investiu dinheiro público na infraestrutura das áreas que pretende verticalizar, construindo, por exemplo, ruas, praças e redes de drenagem. Esse investimento, em conjunto com a autorização para que os prédios da sejam mais altos, valoriza os terrenos da região. Isso justifica a cobrança de uma contrapartida dos proprietários.

A OODC é um dos meios de fazer isso. O município regulamenta um retorno financeiro pela área construída além daquela definida inicialmente no Plano Diretor.

A Prefeitura, entretanto, não pode cobrar esse valor como bem entender. Tudo deve estar amparado pelo Estatuto da Cidade e regulamentado a nível municipal. Assim, deve estar definido no Plano Diretor e em lei municipal específica o quanto será cobrado por cada área e como o recurso arrecadado vai ser destinado.

Em Criciúma essa ferramenta foi implantada no ano de 2015, três anos após a aprovação do Plano Diretor. A Universidade do Extremo Sul Catarinense (UNESC) estudou o resultado da implantação da OODC no município.

A arrecadação nos primeiros oito meses foi expressiva, atingindo quase RS 1,5 milhão na soma dos 13 empreendimentos registrados.

Analisando um desses empreendimentos percebe-se o benefício para o proprietário. Com uma contribuição de aproximadamente R$ 56 mil, a Outorga possibilitou a construção de mais dois pavimentos com dois apartamentos cada.

Assim, entende-se que a ferramenta foi boa para o município pelo valor arrecadado e também para o proprietário, que pôde disponibilizar mais quatro unidades residenciais a um baixo custo.

Em Maringá, as Leis Complementares 1.064/2016 e 1.109/2018 regulamentam a Outorga Onerosa. Nela estão explícitas as situações em que se cobra o pagamento, quem deve pagar, as formas de pagamento a destinação dos recursos e as equações para calcular o valor a ser cobrado. A título de exemplo, o valor a ser pago no município depende dos seguintes fatores:

• Área do terreno, em metros quadrados;
• Área adicional que se deseja construir, em metros quadrados;
• Valor do metro quadrado do lote utilizado.

Vale lembrar que esse tipo de ferramenta só traz resultados quando o município tem um Plano Diretor bem elaborado.

Não podemos esquecer também que o Plano Diretor deve ter caráter participativo, ou seja, a população deve ser protagonista tanto na sua elaboração quanto na sua revisão.

Por isso é interessante saber como está o planejamento do seu município, já que você pode e deve dar suas sugestões.

Participe!